En tu situación, **lo más probable es que NO compense fiscalmente pasar los pisos ya existentes a una sociedad**, y que la optimización venga sobre todo por **planificación de sucesiones y donaciones** (a las hijas) manteniendo los inmuebles a nombre de la madre. Te lo detallo por partes.
> Aviso rápido: lo que te comento es información general; para decidir, hace falta que un notario o asesor fiscal en Bruselas vea cifras concretas, fechas de compra, valores, etc.
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## 1. Cómo te están tributando hoy los pisos (persona física)
Dices que son **apartamentos en alquiler a particulares (2-9 años, uso vivienda)** y están a nombre de una persona física residente en Bruselas.
En este caso, en Bélgica:
* El **IRPF no se calcula sobre el alquiler real**, sino sobre el **ingreso catastral indexado + 40 %** (no sobre toda la renta cobrada).([Accountable][1])
* Además pagas el **précompte immobilier** (impuesto inmobiliario regional) sobre ese mismo ingreso catastral.([dlapiperrealworld.com][2])
* **No hay cotizaciones sociales** sobre los alquileres.
Y en caso de **venta**:
* Si vendes un edificio **pasados 5 años desde la compra**, normalmente **no hay impuesto sobre la plusvalía** (salvo casos de especulación o actividad profesional).([Taxpatria][3])
👉 Conclusión: para una persona física, el régimen belga para alquiler residencial de larga duración es **bastante favorable** comparado con otros tipos de ingresos.
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## 2. ¿Qué pasaría en una sociedad (persona jurídica)?
Una SRL/BV (sociedad) tributa así:
* **Tipo general de IS**: 25 %. Algunas pymes pueden tener 20 % sobre los primeros 100.000 €, si cumplen condiciones.([cleartax.com][4])
* La **base imponible** son **los alquileres reales menos gastos deducibles** (intereses, obras, honorarios, amortización del edificio, etc.).
* La sociedad **también paga** précompte immobilier sobre el ingreso catastral, igual que las personas físicas.([Tax Summaries][5])
* Cuando quieras sacar el dinero a la propietaria o hijas, normalmente será vía **dividendo** con retención del 15–30 % (según régimen).
### El gran problema: meter ahora los pisos en la sociedad
Para pasar inmuebles ya existentes del patrimonio privado a una sociedad hay que **“venderlos” a la sociedad** (o aportarlos), lo que en Bruselas implica:
* **Derechos de registro** del **12,5 % sobre el valor de mercado del inmueble** (más notario, etc.).([Brussels-Capital Region][6])
* Si algún piso se compró hace menos de 5 años, la transmisión podría **activar impuesto sobre la plusvalía** en la persona física (hasta 16,5 %).([Taxpatria][3])
Es decir: fiscalmente estarías **pagando ahora muchísimo** (12,5 % sobre todo el valor) para entrar en un régimen donde:
* Los **alquileres tributan más** (al 25 % sobre beneficio real, en vez de sobre el CI indexado + 40 %).
* Y además hay **doble imposición** al repartir dividendos.
👉 Por eso, en la práctica, en Bélgica **rara vez compensa** meter pisos residenciales ya en propiedad en una sociedad solo por motivos fiscales/ sucesorios.
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## 3. Sucesiones en Bruselas: por qué es tan importante planificar
Estáis en la **Región de Bruselas-Capital**. Entre madre e hijas (línea directa) los tipos de **impuesto de sucesiones** son progresivos por heredera, aproximadamente:([avocat-vdb.be][7])
* 0–50.000 € → **3 %**
* 50.000–100.000 € → **8 %**
* 100.000–175.000 € → **9 %**
* 175.000–250.000 € → **18 %**
* 250.000–500.000 € → **24 %**
* Más de 500.000 € → **30 %**
Con varios pisos en Bruselas, **es muy fácil que cada hija acabe en los tramos altos (24–30 %)** si se deja todo para la herencia “de golpe”.
Los **impuestos de donación** son normalmente **más suaves**:
* **Bienes muebles (dinero, cartera de inversión…)**:
* Donación registrada: **3 %** en línea directa (madre–hija).([Finanzas Bélgica][8])
* **Inmuebles en Bruselas** (por donación ante notario): tramos, en línea directa, aprox.:
* 0–150.000 € → 3 %
* 150.000–250.000 € → 9 %
* 250.000–450.000 € → 18 %
* > 450.000 € → 27 % ([Gestiplus][9])
Además, desde 2026 Bruselas **amplía el periodo de “riesgo” a 5 años**: una donación de bienes muebles *no registrada* (donación bancaria) se reengancha a la herencia si el donante fallece dentro de 5 años, y entonces paga impuesto de sucesiones en lugar de donación.([Kreston VDN][10])
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## 4. ¿Y si hago una sociedad para facilitar la herencia?
A veces se plantea una **“sociedad patrimonial”** donde:
* La sociedad posee los inmuebles.
* La madre va donando **participaciones** a las hijas (en lugar de partes de cada piso).
Ventajas teóricas:
* Flexibilidad para repartir el control (acciones con y sin voto, administración…).
* Más fácil reorganizar entre hijas (compras de participaciones, etc.).
* Posible uso de regímenes favorables para **empresas familiares** (bajos tipos en sucesiones/donaciones si se cumplen condiciones estrictas de actividad real, empleo, etc.).([Guías Prácticas Globales][11])
Pero en vuestro caso concreto:
1. **Transferir los pisos ya existentes a la sociedad gatilla el 12,5 % de registro**, más posible plusvalía → suele ser prohibitivo.
2. Una sociedad puramente “tenedora de inmuebles en alquiler” puede **no cumplir** los requisitos de “empresa familiar operativa” para obtener los tipos más bajos en sucesiones/donaciones; hace falta que un especialista lo analice.
👉 Con muchos inmuebles ya en patrimonio privado, lo más habitual es:
* **Mantenerlos en nombre de la madre** y
* Trabajar la planificación sucesoria **directamente sobre los inmuebles y sobre los ahorros que generan**, en lugar de interponer ahora una sociedad.
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## 5. Estrategia práctica para vuestra situación (madre 58, hijas 22 y 23)
### 5.1. A corto/medio plazo: mantener pisos en persona física
Por lo general, parece más interesante:
* **Seguir con los pisos a nombre de la madre**, aprovechando:
* Base ficticia (CI indexado + 40 %), no renta real.([Accountable][1])
* Plusvalías exentas después de 5 años.([Taxpatria][3])
* Sólo plantear usar sociedad para **nuevos proyectos grandes** (promociones, muchos más inmuebles, endeudamiento fuerte, etc.), no para los ya existentes.
### 5.2. Empezar ya planificación de donaciones
Con 58 años, tenéis una ventana de 20-30 años para ir **“bajando” el patrimonio a las hijas** con coste fiscal controlado.
#### a) Donaciones de dinero / inversiones (bienes muebles)
1. Dejar que los alquileres generen liquidez (después de impuestos).
2. Periódicamente, hacer **donaciones registradas de dinero o carteras** a cada hija con:
* **3 % de impuesto de donación** en Bruselas, sin límite de importe (pero hay que valorar bien ritmos).([Finanzas Bélgica][8])
3. A partir de 2026, si se hace una donación **no registrada**, habrá riesgo de 5 años, por lo que normalmente será más prudente **registrarla** y pagar el 3 %.([Kreston VDN][10])
Esto **reduce la futura base de sucesiones**, y además prepara a las hijas con patrimonio propio para invertir.
#### b) Donaciones de nuda propiedad de los pisos (con reserva de usufructo)
Muy clásico en Bélgica:
* La madre dona a las hijas la **nuda propiedad** de un piso (o de un porcentaje), **reservándose el usufructo vitalicio**:
* Ella sigue cobrando los alquileres mientras viva.
* Jurídicamente, las hijas son *nudas propietarias*.
* Se paga impuesto de donación sobre el **valor de la nuda propiedad** (más bajo que el pleno dominio) según los tramos 3–9–18–27 %.([Gestiplus][9])
* A la muerte de la madre, el usufructo **se extingue y “se junta” con la nuda propiedad sin impuesto de sucesiones** sobre esa parte (no es una transmisión nueva, ya estaba donada).
Ventajas:
* Se **congela el valor para sucesiones** en el momento de la donación: todo el crecimiento futuro de valor del piso ya no entra en la herencia.
* La madre **mantiene el control económico** (rentas) y suele mantener también control práctico (gestión, decisiones de venta con el acuerdo de las hijas).
Se puede hacer **por fases**:
* Hoy: nuda propiedad del 50 % de un piso a cada hija.
* Dentro de unos años: otro inmueble, etc.
Así se aprovechan los tramos más bajos de donación varias veces.
#### c) Seguro de vida para cubrir impuesto de sucesiones
Un problema típico: aunque planifiques, **siempre queda algo** en la herencia que tributará (cuentas, valor residual de inmuebles, etc.).
Solución habitual:
* Contratar una **aseguración de vida / ahorro** donde las hijas son beneficiarias.
* La madre paga las primas con parte de las rentas.
* En el fallecimiento, las hijas reciben un capital que les ayuda a **pagar el impuesto de sucesiones** sin tener que vender pisos deprisa.
El tratamiento fiscal exacto del seguro depende de cómo se estructure (quién es tomador, asegurado y beneficiario), por lo que aquí sí es fundamental que lo diseñe un **notario o asesor patrimonial belga**.
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## 6. ¿Y la futura plusvalía en acciones / inversiones?
Ten en cuenta también que Bélgica va a introducir un **impuesto del 10 % sobre plusvalías de activos financieros (acciones, cripto, etc.) a partir de 2026**, con ciertas exenciones anuales.([Reuters][12])
Esto afecta a la **planificación si transformas inmuebles en carteras de inversión** (venta de pisos para invertir en bolsa, fondos, etc.): la plusvalía inmobiliaria puede seguir libre (si vendes después de 5 años), pero la plusvalía futura en valores financieros ya no será 0 %.
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## 7. Resumen muy directo de lo que yo haría en vuestro lugar
Con la información que das (y sin ver números exactos), mi orientación sería:
1. **No trasladar los pisos actuales a una sociedad**: el coste de derechos de registro (12,5 %) y posible plusvalía hace que, casi seguro, no compense.([Brussels-Capital Region][6])
2. **Mantener la propiedad en persona física**, aprovechando el régimen ventajoso de renta basada en CI y plusvalías exentas después de 5 años.
3. Empezar cuanto antes una estrategia combinada de:
* **Donaciones registradas de dinero/inversiones** a las hijas (3 %).
* **Donaciones escalonadas de nuda propiedad de los pisos** con reserva de usufructo, empezando quizá por los inmuebles de mayor valor.
4. Valorar un **seguro de vida** para dar liquidez futura a las hijas para pagar el impuesto de sucesiones que quede.
5. Solo plantear una **sociedad patrimonial**:
* Para **nuevas adquisiciones** importantes, no para lo que ya tienes.
* Y solo si el volumen y la forma de explotación hacen que el régimen corporativo (deducción de gastos + amortización) compense el tipo del 25 % y la doble imposición.
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## 8. Próximo paso concreto
Te sugeriría pedir cita con un **notario en Bruselas** (muchos ofrecen una primera consulta orientativa) llevando:
* Lista de cada piso: dirección, **revenu cadastral**, fecha y precio de compra, hipoteca pendiente si la hay.
* Estimación de **valor de mercado actual**.
* Ingresos netos de alquiler.
* Situación personal de la madre (estado civil, régimen matrimonial) y de las hijas.
Con eso, pueden simular:
* Cuánto pagaríais si **no hacéis nada** (herencia pura).
* Cuánto pagaríais con distintos escenarios de **donaciones de nuda propiedad + donaciones de efectivo**.
Perfecto. Para prepararte un **plan comparativo completo, exacto y accionable**, necesito algunos datos concretos. Con esta información puedo calcular:
* Impuesto de donación según distintos escenarios
* Ahorro en impuesto de sucesiones
* Ventajas de donar nuda propiedad vs. pleno dominio
* Efecto de hacer una sociedad sólo para nuevas inversiones
* Plan escalonado año a año
Por favor responde con los datos que puedas aportar. Si algún dato no lo conoces, puedes poner una estimación.
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# ✅ **DATOS NECESARIOS PARA HACER EL PLAN**
## **1. Datos de cada inmueble**
Para cada piso / apartamento:
1. **Dirección o zona (solo para estimar valor del mercado)**
2. **Valor actual aproximado (€)**
3. **Fecha de compra**
4. **Precio de compra original (€)**
5. **Revenu cadastral (RC)** — si lo sabes
6. **¿Tiene hipoteca pendiente?** (importe restante)
7. **Ingresos de alquiler mensuales**
👉 Si son varios, puedes listarlos como:
Piso 1: …
Piso 2: …
Piso 3: …
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## **2. Datos de la propietaria**
* ¿Está **soltera**, casada o divorciada?
* Régimen matrimonial si aplica (comunidad / separación).
* ¿Tiene **otro patrimonio financiero**? (cuentas, inversiones, etc.) y valor aproximado.
* ¿Tiene intención de seguir comprando más inmuebles?
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## **3. Datos de las hijas**
* ¿Tienen ingresos propios?
* ¿Querrían **gestionar conjuntamente** una sociedad patrimonial para futuras compras?
* ¿Tienen residencia fiscal en Bruselas o en otro lugar?
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## **4. Objetivo principal**
Indica cuál de estos describe mejor la prioridad:
A) **Minimizar el impuesto de sucesiones al máximo posible**
B) **Ir transmitiendo patrimonio pero manteniendo la madre control y rentas**
C) **Crear una estructura (sociedad) para que las hijas gestionen juntas en el futuro**
D) Una combinación (indica cuál pesa más)
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## **5. Plazos o preferencias**
* ¿La madre estaría dispuesta a empezar **a donar ya (2025)**?
* ¿Preferís donaciones escalonadas (ej. cada 3 años) o una más grande al inicio?
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# 📌 Cuando tenga estos datos, te prepararé:
### ✔ Escenario 1 — No hacer donaciones
→ Impuesto de sucesiones total estimado para las dos hijas.
### ✔ Escenario 2 — Donación de **nuda propiedad** de inmuebles + usufructo
→ Coste actual de donación y ahorro futuro.
### ✔ Escenario 3 — Donaciones **solo de dinero** a 3 % + sociedad patrimonial futura
→ Cómo combinar gestión conjunta + optimización fiscal.
### ✔ Escenario 4 — Plan óptimo recomendado
Con calendario detallado (qué donar, cuándo y por qué).
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En cuanto me envíes los datos, empiezo.
[1]: https://www.accountable.eu/en-be/blog/tax-rental-income/?utm_source=chatgpt.com «How is rental income taxed in Belgium?»
[2]: https://www.dlapiperrealworld.com/law/index.html?c=BE&s=tax-on-income-from-real-estate&t=taxes&utm_source=chatgpt.com «Income from a real estate investment in Belgium»
[3]: https://www.taxpatria.be/faq/is-there-really-no-capital-gains-tax-in-belgium/?utm_source=chatgpt.com «Is there really no capital gains tax in Belgium?»
[4]: https://www.cleartax.com/be/taxes-in-belgium?utm_source=chatgpt.com «Belgium Tax System: Rates, Deadlines and How to File in 2025»
[5]: https://taxsummaries.pwc.com/belgium/corporate/other-taxes?utm_source=chatgpt.com «Belgium – Corporate – Other taxes»
[6]: https://be.brussels/fr/impots-financement/impots-et-taxes/fiscalite-immobiliere/droits-denregistrement?utm_source=chatgpt.com «Droits d’enregistrement | Région de Bruxelles-Capitale»
[7]: https://www.avocat-vdb.be/en/field-of-activities/inheritance/?utm_source=chatgpt.com «Inheritance – Law firm Brussels | Avocat VDB»
[8]: https://fin.belgium.be/en/private-individuals/more-services/gifts?utm_source=chatgpt.com «Gifts | FPS Finance»
[9]: https://gestiplus.be/dossiers/donation-immobiliere/?utm_source=chatgpt.com «Donation immobilière en Belgique : guide complet [annee] …»
[10]: https://kreston-vdn.be/en/brussels-suspicious-period-extended-to-five-years-for-unregistered-gifts-of-movable-property/?utm_source=chatgpt.com «Brussels: Suspicious period extended to five years for …»
[11]: https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/private-wealth-2025/belgium?utm_source=chatgpt.com «Private Wealth 2025 – Belgium | Global Practice Guides»
[12]: https://www.reuters.com/sustainability/boards-policy-regulation/belgium-tax-capital-gains-major-fiscal-reform-2025-07-01/?utm_source=chatgpt.com «Belgium to tax capital gains in major fiscal reform»